【廣州企業(yè)法律顧問】

　　由于廣州市荔灣區(qū)新冠肺炎疫情發(fā)展之迅猛，情勢之嚴(yán)峻，廣州市十三行的服裝經(jīng)營市場新中國大廈響應(yīng)政府的疫情防范措施于2021年5月29日通過所屬物業(yè)公司運(yùn)營的公眾號“十三行壹號”發(fā)布緊急通知，告知廣大商戶、客戶從2021年5月30日起將暫停營業(yè)，具體恢復(fù)時間待定。由于新中國大廈的商鋪每月租金較高，金額為十幾萬元至幾十萬元不等，租戶因無法正常經(jīng)營本已承受著巨大的積貨壓力和嚴(yán)重經(jīng)營損失，實(shí)在無法再承擔(dān)高額的租金損失，故去年疫情期間，許多新中國大廈的租戶因二月份租金問題產(chǎn)生爭議，引發(fā)一系列租賃合同糾紛訴訟，尚有部分糾紛未結(jié)案。新一輪的疫情，使新中國大廈租戶再次面臨休市期間租金繳納問題。作為專業(yè)的廣州企業(yè)法律顧問律師團(tuán)隊(duì)，我們同時接到了房東和租戶的法律咨詢，租賃雙方關(guān)于是否應(yīng)繳納2021年6月份租金事宜分歧較大，我們將對該問題進(jìn)行分析研究以便解決該問題。

　　一、新中國大廈租賃雙方關(guān)于2021年6月份租金繳納的觀點(diǎn)

　　廣州法律顧問律師團(tuán)隊(duì)將出租方觀點(diǎn)總結(jié)歸納如下：房東認(rèn)為已經(jīng)按照租賃合同約定，完全履行交付商鋪的義務(wù)，租戶2021年6月份無法使用商鋪的責(zé)任不能歸咎于出租方，世界范圍內(nèi)疫情仍未得到有效控制，租戶應(yīng)對疫情的反彈有一定的預(yù)見，并承擔(dān)該風(fēng)險，本輪疫情不屬于不可抗力，新中國大廈方對房東未進(jìn)行租金減免，故根據(jù)租賃合同約定，租戶應(yīng)按照合同約定及時足額支付租金。未如期支付的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　租戶觀點(diǎn)：新中國大廈因響應(yīng)政府疫情防控關(guān)閉大廈，租戶無法進(jìn)場使用商鋪進(jìn)行經(jīng)營，根據(jù)租賃合同本義，支付租金應(yīng)以自己能夠自由支配使用商鋪為前提，因此，租戶有權(quán)利暫停支付租金。

　　那么在新中國大廈接下來不定期的休市時間內(nèi)，租戶無法正常使用商鋪是否仍需向出租方正常支付租金?租戶與出租方之間的矛盾又該如何解決?

　　二、廣州企業(yè)法律顧問律師團(tuán)隊(duì)詳解：新中國大廈租戶是否應(yīng)繳納6月份租金

　　我們先來了解一下租賃的含義、租賃合同雙方的權(quán)利義務(wù)及相關(guān)法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零三條、第七百零八條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。據(jù)此，廣州企業(yè)法律顧問律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，租賃合同中出租人負(fù)有提供適租物業(yè)的合同義務(wù)，而承租人亦負(fù)有交付租金的合同義務(wù)。新中國大廈租戶承租商鋪的目的是經(jīng)營收益，疫情防控措施導(dǎo)致新中國大廈整個商場在2021年6月份無法開門營業(yè)產(chǎn)生損失。雖然該商鋪已經(jīng)交付給租戶，但租戶承租商鋪經(jīng)營的合同目的在6月份無法完全實(shí)現(xiàn)，該商鋪不具有適租的充分條件，而且該責(zé)任不應(yīng)歸咎于雙方。

　　既然新中國大廈商鋪不具有適租條件的責(zé)任不應(yīng)歸咎于雙方，雙方可以根據(jù)公平原則來解決本次租賃糾紛。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第六條規(guī)定，民事主體從事民事活動,應(yīng)當(dāng)遵循公平原則,合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。因此，可以肯定租戶應(yīng)當(dāng)向房東交付一定比例租金。那又該如何應(yīng)用公平原則解決租金支付比例的具體問題?

　　三、廣州企業(yè)法律顧問律師團(tuán)隊(duì)建議：新中國大廈租戶可以先按照30%向房東繳納6月份租金

　　去年疫情期間，已有大量新中國大廈租戶因商場防疫措施無法使用承租商鋪與出租方因租金問題產(chǎn)生矛盾，發(fā)生租賃合同糾紛并訴至法院。廣東佰仕杰律師事務(wù)所廣州企業(yè)法律顧問團(tuán)隊(duì)律師接受大量租戶的委托，作為代理人負(fù)責(zé)該批租賃合同糾紛案件的一審、二審訴訟，現(xiàn)該批案件中大部分案件已結(jié)案，廣州市荔灣區(qū)人民法院、廣州市中級人民法院在判決中確認(rèn)：租戶2020年2月份無法經(jīng)營使用涉案商鋪是因?yàn)橐咔榉揽毓ぷ魉璧氖聦?shí)。出租方負(fù)有提供適租物業(yè)的合同義務(wù)，涉案商鋪2020年2月份無法正常使用，屬于租賃物不具備適租條件的情形。涉案商鋪無法正常使用是基于疫情所致，該責(zé)任不應(yīng)歸咎于雙方。但考慮到租戶于2020年2月份確未實(shí)際使用涉案商鋪，出租方在此期間確未能提供適租的租賃物，故根據(jù)公平原則，酌情判決雙方按比例承擔(dān)涉案商鋪2月租金責(zé)任，出租方應(yīng)向租戶退還2月份70%的租金。

　　通過上述法律分析以及相關(guān)法院對該類型案例的司法判決，我們可以明確：租戶雖是基于商場疫情防控工作才無法實(shí)際使用承租商鋪，但在此期間租戶確實(shí)無法按照協(xié)議約定用途使用租賃物，而出租方亦確實(shí)未能向租戶提供具備適租條件的租賃物，故基于公平原則，雙方按照一定責(zé)任比例承擔(dān)2020年2月份租金責(zé)任。

　　綜上所述，廣州法律顧問團(tuán)隊(duì)建議租賃雙方可以參照廣州市荔灣區(qū)人民法院及廣州市中級人民法院對該類型案件的觀點(diǎn)，相互協(xié)商一致，租戶向出租方支付6月份租金的30%，雙方簽訂書面協(xié)議，解決租金繳納問題。已經(jīng)足額繳納過租金的，可以在開市后，參照去年案例要求返還。

　　四、廣州企業(yè)法律顧問律師團(tuán)隊(duì)詳解：租戶是否需要支付6月份遲延繳納租金的違約金

　　由于大部分租戶未按照約定支付6月份租金，租賃雙方都有問過我們，是否需要支付遲延繳納租金的違約金。廣州企業(yè)法律顧問律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百二十八條等法律規(guī)定，租戶未按照約定繳納租金是基于疫情導(dǎo)致無法正常使用商鋪，雙方對是否應(yīng)繳納租金以及繳納租金的比例未達(dá)成一致，因而，租戶不具有逾期支付租金的違約故意，同時根據(jù)公平原則、不安抗辯權(quán)等法律法規(guī)，租戶不需要承擔(dān)遲延支付6月份租金的違約金。如出租方已經(jīng)向承租方表達(dá)了租金減免至合理比例，如出租方要求租戶按照30%繳納租金，租戶仍不繳納的，廣州企業(yè)法律顧問律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，租戶應(yīng)承擔(dān)逾期支付的違約金。

　　為妥善解決新中國大廈租賃雙方關(guān)于6月份租金繳納的問題，廣東佰仕杰律師事務(wù)所廣州法律顧問律師團(tuán)隊(duì)建議租戶應(yīng)及時向出租方發(fā)出因疫情無法正常使用商鋪要求租金減免的通知，并積極與出租方進(jìn)行協(xié)商租金減免的比例，并保留好通過微信、郵箱、短信等方式進(jìn)行協(xié)商溝通的證據(jù)，如雙方均不愿意協(xié)商，且不愿意按一定責(zé)任比例承擔(dān)租金責(zé)任的，可以聯(lián)系朱律師(18922193732(微信同號))，通過法律途徑解決雙方爭議。