買房了?開心!

　　交物業(yè)費?鬧心!物業(yè)公司沒和我簽合同

　　也能收我物業(yè)費?

　　新買的房子就漏雨，

　　物業(yè)公司還想收我物業(yè)費?

　　說好了租戶交物業(yè)費，

　　怎么還來找我交物業(yè)費?

　　我不差錢兒，房子好幾套，

　　不住的房子也要交物業(yè)費?

　　小區(qū)里的綠地越來越少，垃圾越來越多，這樣的服務也收物業(yè)費?.........這個物業(yè)費，我不交!您的這些意見能不能得到法院支持呢?

　　▌案例一

　　趙某：開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務合同，由物業(yè)公司負責涉案小區(qū)的物業(yè)管理工作。那物業(yè)費應當由開發(fā)商承擔吧?

　　解答：

　　業(yè)委會成立之前，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同之效力及于全體業(yè)主，業(yè)主應當全面履行。業(yè)主自從開發(fā)商處接收房屋時起，業(yè)主就對房屋有實際占有、使用的權利并享受物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理服務，因此應向物業(yè)服務企業(yè)繳納物業(yè)費。

　   普法

　　根據(jù)5月1日即將實施的《北京市物業(yè)管理條例》第十九條規(guī)定，建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同。第二十二條規(guī)定，前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔;房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

　　▌案例二

　　錢某：我與承租人朱某簽訂租賃合同，合同約定物業(yè)費應由承租人朱某交納，因此物業(yè)公司應向承租人朱某催討物業(yè)費吧?

　　解答：

　　業(yè)主不能以房屋出租為由，拒繳繳納物業(yè)費，即在租戶朱某沒有及時交納物業(yè)費時，業(yè)主要向物業(yè)公司支付物業(yè)費。

　　普法

　　業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務作出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。從債務的角度分析，業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費實際上構成了債務的轉移，將原屬業(yè)主的債務轉移給承租人，在業(yè)主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業(yè)公司的同意時，并未免除業(yè)主支付物業(yè)費的責任。

　　▌案例三

　　孫某：“我家的房子一直沒人住，誰給我服務了?”我認為因為沒有入住，所以沒有享受小區(qū)的物業(yè)服務，應該可以拒絕繳納物業(yè)費吧?

　　解答：

　　業(yè)主因自身原因未居住房屋要求減免物業(yè)費，法院一般不予支持。

　　普法

　　房屋交付后，業(yè)主如何占有、使用、收益處分該房屋，是業(yè)主自己的權利。如果不是因為物業(yè)服務企業(yè)的過錯造成業(yè)主無法使用房屋，業(yè)主以房屋沒有居住、使用，沒有享受到物業(yè)服務為由，不同意支付物業(yè)費，不予支持。

　　▌案例四

　　李某：物業(yè)服務費用中包括電梯運營費用，但是自己住在一樓，平時不使用電梯，那我不應該支付電梯運營費用吧?

　　解答：

　　業(yè)主不能以無需接受相關物業(yè)服務或未享受公用設施為由拒絕交納物業(yè)服務費用，電梯屬全體業(yè)主的共有設施,即使不經常使用電梯，甚至從未使用過電梯，也不能成為拒交電梯日常運營費用的理由。

　　普法

　　一個小區(qū)內業(yè)主人數(shù)眾多，共有部分的利用和管理必須由全體共有人共同作出意思表示，不能以單個業(yè)主的個體意思為準。如果允許個體業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務或無需接受服務為由拒絕交納物業(yè)費用，則侵害了其他業(yè)主的利益，不應得到準許。

　　▌案例五

　　張某：新買的房子質量有問題，內墻有裂縫，而且預埋的管道滲水，物業(yè)一直不給解決，所以我可以不交物業(yè)費吧?

　　解答：

　　房屋質量問題維修的主張與物業(yè)服務糾紛系屬不同的法律關系，如確有證據(jù)證明系開發(fā)商交付的房屋存在質量問題，可另行主張權利，不宜在物業(yè)服務合同糾紛中一并處理，業(yè)主不能以此為由拒繳物業(yè)費。

　     普法

　　對于房屋維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內，由建設單位負物業(yè)的保修義務;在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養(yǎng)護義務，物業(yè)服務企業(yè)也可以對業(yè)主提供有償?shù)木S修服務;小區(qū)共有部分、公共設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)承擔維修和養(yǎng)護義務，物業(yè)服務企業(yè)履行義務時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。

　　▌案例六

　　王某：小區(qū)綠化太差了，垃圾越來越多，我可以不交物業(yè)費吧?

　　解答：

　　物業(yè)費是物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的對價，對物業(yè)服務質量與合同約定差距明顯且屬長期持續(xù)狀態(tài)的，根據(jù)質價相符的原則，業(yè)主要求減收物業(yè)費的，應當依法酌情考慮，但是業(yè)主不能以物業(yè)服務不達標為由拒絕繳納全部物業(yè)費。

　　普法

　　物業(yè)服務是否達標要依據(jù)雙方簽訂的合同來判斷。如果物業(yè)服務企業(yè)在提供服務時存在瑕疵，經過多方努力仍未使業(yè)主滿意，在此情況下，業(yè)主要求拒交全部物業(yè)費的，原則上不應得到支持。確實給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以另行主張權利。但只要物業(yè)服務企業(yè)提供了服務，業(yè)主就不能以物業(yè)服務存在瑕疵為由拒絕交納全部物業(yè)服務費用。

　　▌案例七

　　張某：法官，您說了這么多，我就是對物業(yè)公司的服務不滿意，我要換物業(yè)公司，可是成立業(yè)主大會太難了，您給我支支招吧!

　　普法

　　《北京市物業(yè)管理條例》將于今年5月1日起施行，根據(jù)其規(guī)定，成立業(yè)委會的難度較以前大大降低：一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請，居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設單位提出成立業(yè)主大會的申請。

　　如果您所在的小區(qū)還是達不到這個要求，《條例》也給您提供了另一個解決辦法：成立物業(yè)管理委員會。根據(jù)《條例》規(guī)定，不具備成立業(yè)主大會條件、具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立的，業(yè)主大會成立后，未能選舉產生業(yè)主委員會的都可以組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建，主要職責是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會。

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來源：京法網事，文章單位：通州法院(文章來源于網絡，僅用于學習、交流與傳播，如有侵權，請與管理員聯(lián)系)