《民法典》實(shí)施以后，樓上漏水，業(yè)主到底該如何科學(xué)維權(quán)?

　　近年來，因樓上漏水引起的糾紛頻見于各種媒體，遇到此類情況，業(yè)主到底該如何科學(xué)維權(quán)，在索賠時(shí)，該注意哪些要素呢?

　　經(jīng)典案例：自2022年6月底以來，廣州市某小區(qū)樓上一直存在漏水情況。2022年6月30日至6月31日，樓下業(yè)主張小姐通過向物業(yè)反饋問題，并由物業(yè)與被告進(jìn)行聯(lián)系與協(xié)商，樓上業(yè)主王先生卻以先看看裝修合同確認(rèn)是否在保修期內(nèi)為由拖延解決漏水問題，多次溝通未果，物業(yè)公司于6月30日約工程部的師傅到19F-1906入戶檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場仍在漏水。2022年7月凌晨，樓上王先生戶再次出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，并造成燈管變壓器爆炸、電閘跳閘、墻壁插座孔滲水、房梁與墻壁大面積潮濕滲水等問題。當(dāng)天居委與王先生聯(lián)系，王先生稱樓下張小姐房屋出現(xiàn)的問題不是其房屋漏水造成的，是開發(fā)商的問題且態(tài)度較差。張小姐在未來的幾天里，多次發(fā)現(xiàn)新的滲水點(diǎn)，滲水范圍不斷擴(kuò)大并滲到了房梁下，又發(fā)現(xiàn)漏水點(diǎn)附近出現(xiàn)明顯銹蝕。張小姐稱王先生一直拒絕與其溝通，物業(yè)協(xié)助聯(lián)系，樓上王先生也是不知悔改態(tài)度惡劣，以各種理由推脫房屋漏水導(dǎo)致妨害張小姐一家正常生活的責(zé)任。

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　　一、發(fā)現(xiàn)漏水后，我們應(yīng)該如何及時(shí)處理?

　　第一、首先應(yīng)當(dāng)保護(hù)現(xiàn)場，并進(jìn)行證據(jù)固定。例如拍照、錄像錄音等證據(jù)收集。

　　第二，可以進(jìn)行協(xié)商，可先找小區(qū)物業(yè)或社區(qū)，讓他們給出意見，或讓他們?nèi)フ覙巧系泥従樱M(jìn)行協(xié)商修補(bǔ)。若協(xié)商不成，請有評估資質(zhì)的企業(yè)，如價(jià)格認(rèn)證中心等，到現(xiàn)場進(jìn)行評估。等待有關(guān)手續(xù)完備后，再向法院起訴為妥。

　　二、對于漏水造成的損失，又該如何索賠?

　　找樓上業(yè)主：如果樓上業(yè)主確因裝修或鋪設(shè)水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應(yīng)及時(shí)查找漏水原因并進(jìn)行維修，還應(yīng)當(dāng)就其不當(dāng)行為給樓下住戶造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　找開發(fā)商：房子還在保修期內(nèi)，又確信不是人為破壞時(shí)，不管是受損業(yè)主還是樓上鄰居業(yè)主，都應(yīng)及時(shí)讓開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)處理。當(dāng)開發(fā)商按業(yè)主要求，派人來修補(bǔ)后，仍未解決漏水問題或維修不到位，反復(fù)兩次后，業(yè)主可以自行找人進(jìn)行維修，費(fèi)用由開發(fā)商來出。當(dāng)開發(fā)商不予理會時(shí)，受損業(yè)主可以到當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門進(jìn)行投訴，或?qū)㈤_發(fā)商起訴至法院。

　　三、樓上造成漏水情況卻不肯賠償，咋辦?

　　如果漏水原因確為樓上造成，而鄰居不配合或不及時(shí)修補(bǔ)，受損業(yè)主可根據(jù)《民法典》第二百八十八條 、第一千一百六十七條之規(guī)定將爭議提交法院處理。如果鄰居不理會法院的判決，受損方可以先自己請施工隊(duì)進(jìn)行修補(bǔ)，所花費(fèi)的費(fèi)用依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，再通過法院要求樓上鄰居進(jìn)行賠償。

　　四、購買的新房出現(xiàn)漏水等問題，又該如何維權(quán)?

　　《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》就明確了，正常情況各部位、部件的保修內(nèi)容和最低保修期限分別是：屋面漏水，保修3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年;墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年;墻面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年;供熱或供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修1個(gè)采暖和供冷期;衛(wèi)生潔具保修1年;燈具、電器開關(guān)保修6個(gè)月。保修期從房地產(chǎn)開發(fā)商將竣工并驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍之內(nèi)的非人為損壞，由房地產(chǎn)開發(fā)商免費(fèi)維修，因商品房存在質(zhì)量問題，保修單位進(jìn)行維修時(shí)導(dǎo)致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但要注意，因住戶不當(dāng)使用或擅自改動結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。

　　五、如果我家漏水了，但樓上的業(yè)主不配合查找原因該怎么辦呢?

　　在這種情況下，樓下業(yè)主首先需要申請對漏水原因進(jìn)行司法鑒定，若鑒定結(jié)論顯示與樓上房屋存在因果關(guān)系，還得進(jìn)行修復(fù)方案、修復(fù)費(fèi)用的二次鑒定，法院結(jié)合鑒定結(jié)論作出判決，樓上業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)蓉?zé)任。在這過程中，雙方當(dāng)事人既要耗費(fèi)大量的時(shí)間來回法院提交相關(guān)鑒定資料并進(jìn)行質(zhì)證，也需產(chǎn)生額外的鑒定費(fèi)用和案件受理費(fèi)。往往產(chǎn)生的鑒定費(fèi)比實(shí)際修復(fù)所需要的費(fèi)用要高得多，出現(xiàn)得不償失的局面。鑒定費(fèi)可以由申請方墊付，最終由敗訴方承擔(dān)。部分勝訴、部分?jǐn)≡V的，法院根據(jù)案件的具體情況決定當(dāng)事人的各自負(fù)擔(dān)數(shù)額。在案件審理的過程中，法官亦不希望當(dāng)事人產(chǎn)生額外的費(fèi)用，但是有些當(dāng)事人為了斗氣堅(jiān)持不和解，按照法律程序亦只能啟動鑒定，往往我們都為他們出現(xiàn)這種得不償失的局面感到惋惜。所以，在這種類型案件中，倡議樓上業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合解決，不要等到樓下業(yè)主起訴至法院才予以應(yīng)對。

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