出租房甲醛濃度超標出租人應(yīng)承擔責任(廣州企業(yè)法律顧問整理)

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　　為了防范和減少住房租賃糾紛，促進住房租賃市場的健康發(fā)展，廣州企業(yè)法律顧問團隊整理關(guān)于北京市第二中級人民法院聯(lián)合北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會共同選取了住房租賃領(lǐng)域中糾紛的案例，共大家學習參考。

　　經(jīng)典案例：出租房甲醛濃度超標出租人應(yīng)承擔責任

　　【案情】

　　2018年8月1日，段某、張某及某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱某公司)簽訂租賃合同，約定段某將其名下的房屋出租給張某，租期為2018年8月8日至2021年6月28日，月租金7300元，押一付三，并約定交付房屋影響安全、健康的，張某有權(quán)單方解除合同。房屋交付后，張某支付了第一期租金及押金。

　　張某入住后感覺身體不適，自行委托檢測機構(gòu)檢測出房屋內(nèi)甲醛、TVOC濃度超標。于是，張某以房屋影響健康為由，將段某、某公司訴至法院，要求解除租賃合同、退還租金、押金并賠償損失。訴訟中，段某強制收回房屋并另行出租。

　　法院生效判決認為，段某、張某及某公司簽訂的租賃合同合法有效，各方均應(yīng)依約履行。張某出示的檢測報告雖系其自行委托檢測，但一定程度可說明房屋存在甲醛、TVOC含量超標的高度蓋然性。段某在明知張某已起訴的情況，未與張某達成一致意見，未經(jīng)法院同意，也未申請法院主持交接房屋，自行將房屋收回，且收回房屋后未及時再對房屋空氣質(zhì)量進行檢測，便將房屋再次出租，致使房屋喪失了重新鑒定的條件，導致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超標處于無法查明的狀態(tài)。因此，段某應(yīng)承擔相應(yīng)的不利后果，法院對于張某主張的事實予以采信。現(xiàn)張某以段某交付房屋影響安全、健康為由，要求解除雙方的租賃合同、支付違約金、退還押金的請求，理由正當，予以支持。關(guān)于違約金數(shù)額，段某主張違約金標準約定過高，法院綜合段某的過錯、合同履行程度，張某的損失等因素，予以酌定。關(guān)于租金，因房屋存在空氣質(zhì)量不合格的問題，無法正常居住使用，段某應(yīng)當退還張某相應(yīng)的租金。關(guān)于押金，段某應(yīng)全部退還。檢測費1100元系因房屋空氣質(zhì)量不合格所產(chǎn)生，應(yīng)當由段某負擔。

　　【法律提示】

　　《中華人民共和國民法典》第五百六十二條第二款規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。

　　第五百六十六條第一款規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

　　第二款規(guī)定，合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

　　第五百七十七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第七百三十一條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(2011年北京市人民政府令第231號)第十六條第一款規(guī)定，出租房屋的安全由房屋所有權(quán)人負責。房屋承租人應(yīng)當對其使用行為負責。

　　第十七條規(guī)定，出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，應(yīng)當符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

　　《商品房屋租賃管理辦法》(2011年建設(shè)部令第6號)第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)屬于違法建筑的;

　　(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的;

　　(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

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　　來源：北京二中院